Si alquilas un piso o un local, la amortización del inmueble es uno de los gastos deducibles más importantes a la hora de calcular el rendimiento del capital inmobiliario en tu IRPF. Hasta hace poco, bastaba con respetar el límite anual del 3%, pero una resolución reciente del TEAC ha cambiado las reglas: ahora existe también un límite global acumulado que muchos propietarios desconocen.
Esta novedad ya está motivando comprobaciones por parte de la Agencia Tributaria, incluso sobre ejercicios pasados en los que el contribuyente aplicó correctamente el criterio vigente en ese momento.
En AyG Asesores acompañamos a propietarios de toda España que alquilan inmuebles y necesitan saber cómo afecta este nuevo criterio a su declaración. En este artículo te explicamos cómo se calcula la amortización anual, cuál es el nuevo límite acumulado que fija el TEAC y en qué momento debes dejar de aplicarla.
Cómo se calcula la amortización de un piso alquilado en el IRPF
La amortización es un gasto deducible del rendimiento del capital inmobiliario, siempre que responda a la depreciación efectiva del inmueble. La Ley del IRPF, en su artículo 23.1.b), junto con el artículo 14 del Reglamento, establecen una regla de cálculo: se considera que la amortización es efectiva cuando, cada año, no supera el resultado de aplicar el 3% sobre el mayor de estos dos valores, excluyendo siempre el valor del suelo:
- El coste de adquisición satisfecho, incluidos los gastos y tributos inherentes a la compra (notaría, registro, IVA no deducible, ITP, etcétera).
- El valor catastral de la construcción.
Esta fórmula del 3% funciona como un puerto seguro para el contribuyente: si te ajustas a ella, no tienes que justificar caso por caso que la depreciación es real.
El nuevo límite global de amortización que fija el TEAC
El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en su resolución de 18 de diciembre de 2025 (RG 653/2025), dictada en un recurso extraordinario de alzada para unificación de criterio, ha fijado una doctrina nueva: la amortización acumulada deducible de un inmueble arrendado no puede superar su valor de adquisición correspondiente a la construcción, excluido el suelo, con independencia de que se respete el límite anual del 3%.
Hasta esta resolución, la normativa solo regulaba expresamente un límite anual, no un límite global. El TEAC argumenta que la amortización sirve para reflejar la pérdida de valor de un inmueble por el uso y el paso del tiempo, no para generar una deducción indefinida, y que permitirla más allá del valor de adquisición conduciría a un valor fiscal negativo del bien, algo incompatible con la lógica económica y jurídica del concepto.
Aunque no se trata de un cambio normativo, sino de una interpretación, la AEAT ya está aplicando este criterio en comprobaciones limitadas, incluso sobre declaraciones de ejercicios anteriores en las que el contribuyente amortizó conforme al criterio que la propia Administración había venido aceptando hasta ahora.
Cómo calcular el límite acumulado de amortización
El límite acumulado coincide con el valor de adquisición del inmueble que genera los rendimientos, calculado según los artículos 35 y 36 de la Ley del IRPF, y excluyendo siempre el valor del suelo. El cálculo varía según cómo adquiriste el inmueble:
- Si lo adquiriste a título oneroso (compraventa): el límite es el precio de adquisición, incluidos los gastos y tributos inherentes a la compra.
- Si lo adquiriste a título lucrativo (herencia o donación): el límite es el valor que se tomó a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda superar el valor de mercado.
Un ejemplo orientativo que recoge el propio manual práctico de la Agencia Tributaria: si el valor de adquisición a efectos del ISD es de 100.000 euros, más 2.000 euros de gastos y tributos inherentes, y el porcentaje correspondiente al valor de la construcción (sin el suelo) es del 80%, el límite de amortización acumulada sería de 81.600 euros.
Cuándo dejas de amortizar un inmueble alquilado
En cuanto la amortización acumulada que has ido deduciendo año tras año alcanza ese límite, dejas de poder seguir deduciendo este gasto, aunque sigas teniendo el inmueble en alquiler. A partir de ese momento, ya has recuperado fiscalmente todo el valor de la construcción, por lo que continuar amortizando carecería de sentido económico.
Por eso, conviene que lleves un control acumulado, ejercicio a ejercicio, del importe total amortizado, y no solo del porcentaje anual aplicado, para detectar a tiempo el momento en el que debes dejar de aplicar este gasto.
Amortización de los bienes muebles cedidos con el inmueble
Cuando alquilas el inmueble junto con muebles u otros bienes de naturaleza mobiliaria susceptibles de usarse durante más de un año, estos se amortizan de forma independiente del inmueble, aplicando los coeficientes de la tabla de amortización simplificada de la Agencia Tributaria sobre el coste de adquisición satisfecho de cada bien, no sobre el 3% que se aplica a la construcción.
¿Es obligatorio amortizar un inmueble alquilado?
Aplicar la deducción por amortización cada año no es obligatorio: puedes optar por no deducirla en tu declaración anual. Sin embargo, conviene tener en cuenta un matiz importante, recogido en el artículo 40 del Reglamento del IRPF: cuando llegue el momento de vender el inmueble, el valor de adquisición se tiene que minorar, en todo caso, por la amortización mínima que correspondería, hayas o no aplicado realmente esa deducción mientras estuvo arrendado.
En la práctica, esto significa que no amortizar durante los años de alquiler no te libra de un ajuste posterior, ya que, al vender, Hacienda igualmente reduce el valor de adquisición y, por tanto, aumenta la ganancia patrimonial sobre la que tributas.
Consejo de AyG Asesores
Ante cambios normativos de este tipo, lo más importante es no tomar decisiones precipitadas. Si tienes dudas sobre cómo te afecta esta derogación, consúltanos: estamos al día de todas las novedades para que tú no tengas que estarlo.
Resumen del límite de amortización en el IRPF
Esta tabla recoge los dos límites que se aplican de forma simultánea, según el nuevo criterio del TEAC:
| Tipo de límite | Cómo se calcula |
|---|---|
| Límite anual | 3% sobre el mayor de: coste de adquisición o valor catastral de la construcción (sin suelo) |
| Límite global (TEAC, dic. 2025) | Valor de adquisición total de la construcción, sin suelo (oneroso: precio + gastos; lucrativo: valor a efectos del ISD) |
Ambos límites se aplican a la vez: aunque respetes el 3% anual, en cuanto la suma acumulada de todos los años alcance el valor de adquisición de la construcción, debes dejar de amortizar.
¿Tienes dudas sobre cómo te afecta este nuevo límite de amortización?
Revisar cuánto llevas amortizado de un inmueble arrendado, calcular correctamente el valor de adquisición según cómo lo adquiriste y anticiparte a una posible comprobación de la AEAT son tareas que conviene revisar con detalle, sobre todo si llevas varios años alquilando el mismo inmueble.
En AyG Asesores llevamos más de 40 años ayudando a propietarios de toda España a declarar correctamente sus rendimientos del capital inmobiliario. Si quieres que revisemos tu situación concreta, contacta con nuestro equipo y te orientamos sin compromiso.
Preguntas frecuentes sobre la amortización del inmueble en el IRPF
¿Es obligatorio amortizar un inmueble alquilado?
No, aplicar la deducción anual es opcional. Pero al vender el inmueble, Hacienda igualmente descuenta del valor de adquisición la amortización mínima correspondiente, la hayas deducido o no durante los años de alquiler.
¿Cuál es el límite acumulado de amortización de un inmueble arrendado según el TEAC?
El valor de adquisición de la construcción, excluido el valor del suelo. En adquisiciones onerosas, el precio de compra más gastos inherentes; en adquisiciones lucrativas, el valor a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
¿Cuándo dejo de amortizar un inmueble alquilado?
Cuando la suma de todas las amortizaciones deducidas año tras año alcanza el valor de adquisición de la construcción. A partir de ese momento, ya no puedes seguir deduciendo este gasto, aunque el inmueble siga arrendado.
¿Los muebles que alquilo junto con el piso se amortizan igual que el inmueble?
No. Los bienes muebles cedidos con el inmueble se amortizan de forma independiente, aplicando los coeficientes de la tabla de amortización simplificada de la Agencia Tributaria, no el 3% que corresponde a la construcción.
¿Qué valor de adquisición se usa si heredé el inmueble que alquilo?
El valor que se tomó a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda superar el valor de mercado, excluyendo siempre el valor del suelo.
¿Puede la AEAT revisar amortizaciones de años anteriores con este nuevo criterio?
Sí. La Agencia Tributaria ya está realizando comprobaciones limitadas que aplican este límite global a ejercicios pasados, aunque el contribuyente hubiera amortizado conforme al criterio que la propia Administración aceptaba hasta ahora.
