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Donar un inmueble a un hijo

Si estás pensando en donar un inmueble a tu hijo/a, recuerda que este tipo de transmisiones está sujeto a diversos impuestos. En esta entrada veremos de qué impuestos se trata y conoceremos algunas de las alternativas para reducir la tributación.

 

Tres impuestos diferentes

ISD y plusvalía para el hijo/a. La donación de inmuebles a los hijos está sujeta a tres impuestos diferentes. Por un lado, el descendiente que recibe el inmueble debe satisfacer estos dos tributos:

  • ISD. En primer lugar, el Impuesto sobre Donaciones (ISD), cuyo coste fiscal es más o menos elevado dependiendo de la normativa autonómica que sea de aplicación (algunas comunidades autónomas han aprobado importantes bonificaciones que reducen el coste fiscal)
  • Plusvalía municipal. Por otro lado, el hijo también puede verse obligado a satisfacer el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (es decir, la plusvalía municipal) en caso de que el ayuntamiento en el que está ubicado el inmueble así lo exija.

La plusvalía municipal es un impuesto potestativo que los ayuntamientos pueden establecer o no, al igual que el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). En cambio, el IBI, el IAE y el Impuesto de Circulación (IVTM) son impuestos obligatorios.

IRPF para el progenitor. El progenitor que dona el inmueble, por su parte, debe asumir la tributación por IRPF de la ganancia patrimonial derivada del posible aumento de valor que haya experimentado dicho inmueble desde que lo adquirió. Es decir, debe tributar como si el inmueble lo hubiese transmitido por venta, declarando como valor de transmisión el consignado a efectos del ISD, sin que este pueda superar el valor de mercado.

Puede ocurrir que el inmueble transmitido haya perdido valor desde que fue adquirido, de forma que el valor declarado en el ISD sea inferior al de adquisición. Pues bien, en estos casos los contribuyentes deben atenerse a la literalidad de la norma, que establece que las pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones lucrativas “inter vivos” no pueden deducirse en el IRPF.

Veamos a continuación alternativas para planificar estas transmisiones y reducir su coste fiscal.

 

Planificar la donación

Donación con asunción de costes

Costes de la donación. Tal y como se ha indicado antes, si se dona un bien inmueble a un/a hijo/a, este deberá satisfacer el ISD y la plusvalía municipal, así como otros gastos derivados de escriturar la donación (notaría, registro y gestoría). Pues bien, en estos casos, puede reducir la tributación de la donación si asume el pago de dichos costes. De esta manera:

  • Computando tales gastos como un menor valor de transmisión a efectos de su IRPF, reduciendo así la cuota que pagar. Aunque Hacienda podría discutir la deducción del ISD, cabe defenderla.
  • El hijo/a, por su parte, deberá declarar una segunda donación por el ISD y la plusvalía municipal que el/la progenitor/a habrá asumido, pero el resto de los gastos –notaría, registro y gestoría– no se consideran una donación, aunque también los satisfaga el padre o madre (su pago queda sujeto a la voluntad de las partes).

Ahorro. En muchos casos, el mayor Impuesto de Donaciones derivado del pago de dichos costes será inferior al ahorro del que se disfrutará en el IRPF, lo permitirá reducir la tributación global de la donación. Eso sí: para ello, es preciso que se acredite la existencia de un pacto con el/la hijo/a conforme se asumen todos los impuestos y gastos de la donación. A estos efectos, de deberá hacer constar esta circunstancia en la propia escritura de donación.

Ejemplo 1. Donas a tu hijo/a una vivienda valorada en 300.000 euros que adquiriste por 230.000. Según las normativas del ayuntamiento y de la comunidad autónoma en los que está el inmueble, el/la progenitor/a tiene que satisfacer una plusvalía municipal de 9.000 euros y un ISD de 17.000, mientras que los gastos de notaría y registro ascienden a 3.500 euros.

Esta sería la tributación global si el padre/madre asume todos los gastos e impuestos de la transmisión (opción 1), o bien si los asume el/a hijo/a y usted solo paga el IRPF (opción 2):

Concepto

Opción 1

Opción 2

Tu

Hijo

Tu

Hijo

ISD

17.000

1.501 (2)

17.000

Plusvalía

9.000

9.000

IRPF

8.385 (1)

14.980 (3)

Total

35.886

40.980

Ahorro

5.094

 

Cuota del IRPF (según tipos base del ahorro) calculada sobre una ganancia de 40.500 euros (300.000 – 230.000 – 17.000 – 9.000 – 3.500).

Cuota del ISD derivada de que el progenitor pague a su hijo la plusvalía municipal y el ISD de la donación.

Cuota del IRPF calculada sobre una ganancia de 70.000 euros (300.000 – 230.000).

 

¿Qué inmueble donar y cuándo donarlo?

Qué y cuándo. Por otro lado, planificar adecuadamente el momento en el que se realiza la donación y el inmueble que se dona (si se puede elegir entre varios) también permite obtener ahorros fiscales…

Antigüedad y plusvalía. En primer lugar, recuerda que uno de los parámetros que se tienen en cuenta para calcular la plusvalía municipal son los años en los que el transmitente ha sido propietario del inmueble. Si se adquirió el inmueble hace menos de 20 años, en ciertos casos tu hijo7a pagará un menor impuesto si se lo donas ahora en lugar de hacerlo de aquí a dos o tres años, por ejemplo. En cambio, en otros supuestos tal vez pague más. Y si se adquirió hace más de 20 años y el valor catastral del inmueble no sufre modificaciones, su tributación no variará por esperar más tiempo).

Depende de la antigüedad. En estos casos, es conveniente verificar cuál es la tributación efectiva en cada situación y obrar en consecuencia. La base imponible del impuesto se calcula aplicando unos coeficientes sobre el valor catastral o bien en función de la ganancia obtenida. Así, si el inmueble se ha adquirido hace entre 7 o 15 años, dichos coeficientes son menores que si hace menos de 5 años (cabe entender que esta norma trata de hacer tributar menos a los inmuebles que fueron adquiridos durante el boom inmobiliario).

Así, por ejemplo, si adquiriste el inmueble hace cinco años y medio y lo donas, el coeficiente aplicable es del 0,17; en cambio, si lo dona nueve años y medio después de adquirirlo, es del 0,8, y si lo has tenido durante más de 20 años, es del 0,45.

IRPF y coeficientes de abatimiento. El momento de la venta también afecta al IRPF si el inmueble fue adquirido antes del 31 de diciembre de 1994. En ese caso, la ganancia que declarar se divide en dos: la generada desde la fecha de adquisición hasta el 19 de enero de 2006 y la generada a partir de dicha fecha. Pues bien, respecto a la ganancia generada hasta esta última fecha, se puede disfrutar de la reducción por “coeficientes de abatimiento”. En estos casos, cuanto antes se realice la donación, mayor es la parte de ganancia con derecho a dichos coeficientes y mayor el ahorro.

Ejemplo 2. Tienes un inmueble adquirido el 10 de abril de 1984. Si se lo donas a tu hijo/a y obtienes una ganancia en IRPF de 160.000 euros, ¿cuál será su tributación por IRPF en función de la fecha en la que lo dones?:

Concepto

Donación en

15-10-2022

15-10-2026

Días totales de tenencia

14.067

15.163

Días hasta el 19-01-2006

7.954 (66,96%)

7.954 (61,32%)

Ganancia obtenida

160.000

160.000

Reducción (coef. abatim.) * 

-90.470

-83.931

Ganancia que tributa

69.530

76.069

Cuota IRPF

14.872

16.376

 

*Los coeficientes de abatimiento podrían no ser aplicables si previamente ha realizado otras ventas o donaciones de bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 por más de 400.000 euros que ya hayan disfrutado de dichos coeficientes.

Homogenización fiscal. Por último, si el inmueble está situado en alguna comunidad autónoma con bonificaciones para las donaciones de padres a hijos (como ocurre en Madrid, por ejemplo), es posible una futura homogeneización de la tributación por ISD en toda España (lo que supondría una reducción o eliminación de esas bonificaciones). Así, por precaución, en estos casos también es recomendable adelantar las donaciones previstas.

 

Deja constancia en la escritura de donación que asumirás el coste de la plusvalía municipal y del resto de los costes de tu hijo. Tales costes reducirán la ganancia patrimonial que deberás declarar en tu IRPF y, en global, la tributación será inferior.

 

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