Arrendamiento de inmuebles: Gastos de reparación y conservación
La DGT examina los gastos de reparación y conservación de un inmueble con la intención de arrendarlo cuando el propietario no contrata a ningún profesional ni empresa para ello, sino que lo va a hacer él mismo.
El consultante ha adquirido un inmueble que tiene intención de alquilar. Con carácter previo a alquilarlo debe hacer una limpieza, pintarlo y hacer determinados arreglos, lo cual lo va a hacer él mismo sin contratar ninguna empresa o profesional para ello.
Se pregunta si todos los gastos en los que incurra serán deducibles de los ingresos en la declaración del IRPF del consultante.
La DGT establece que tendrán la consideración de deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario los gastos de conservación y reparación, teniendo tal consideración los gastos objeto de consulta.
Ahora bien, la DGT recuerda que, el importe máximo deducible por los gastos de reparación y conservación efectuados en el inmueble no podrá exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros del capital inmobiliario computados en el período impositivo por el arrendamiento del citado inmueble, si bien el exceso podrá computarse en los cuatro años siguientes, en la forma expuesta. Ahora bien, la deducibilidad de dichos gastos anteriores al arrendamiento del inmueble está condicionada a la obtención de unos ingresos, es decir, de unos rendimientos íntegros del capital inmobiliario: los procedentes del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute de bienes inmuebles o de derechos reales que recaigan sobre los mismos.
Ello hace necesario, en un supuesto como el que es objeto de consulta, en el que los gastos se realizan mientras el inmueble no está alquilado, sino en expectativas de alquiler, la existencia de una correlación entre los gastos de conservación y reparación, y los ingresos derivados del posterior arrendamiento de la vivienda.
Lo anterior comporta que las reparaciones y actuaciones de conservación efectuadas vayan dirigidas exclusivamente a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario, a través del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos de uso y disfrute, y no al disfrute, siquiera temporal, del inmueble por su titular.
Por último, la situación de expectativa de alquiler del inmueble, así como los gastos efectuados, deberán ser acreditados por el propietario.
Dicha acreditación podrá realizarse por cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, cuya valoración no es competencia de este Centro Directivo, sino que corresponderá a los órganos de comprobación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, teniendo en cuenta, que en los procedimientos tributarios habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre), en adelante LGT, según el cual serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Al respecto, se debe precisar que el apartado 4 del citado artículo 106 de la LGT dispone lo siguiente:
“4. Los gastos deducibles y las deducciones que se practiquen, cuando estén originados por operaciones realizadas por empresarios o profesionales, deberán justificarse, de forma prioritaria, mediante la factura entregada por el empresario o profesional que haya realizado la correspondiente operación que cumpla los requisitos señalados en la normativa tributaria. Sin perjuicio de lo anterior, la factura no constituye un medio de prueba privilegiado respecto de la existencia de las operaciones, por lo que una vez que la Administración cuestiona fundadamente su efectividad, corresponde al obligado tributario aportar pruebas sobre la realidad de las operaciones.”
